La Corte di Cassazione mette la parola fine (almeno per il momento) alla querelle tra i titolari di una sala slot piemontese e il condominio che ne vorrebbe la chiusura.
Con ordinanza del gennaio 2024 la Seconda Sezione Civile ha annullato la sentenza della Corte di Appello di Torino che aveva ha respinto il gravame avanzato dai titolari di una sala slot contro la sentenza del Tribunale di Vercelli, la quale aveva rigettato l’impugnazione ex art. 1137 c.c. della deliberazione assembleare del Condominio XXX ed aveva, invece, accolto la domanda riconvenzionale del convenuto condominio volta a far cessare l’attività di sala giochi svolta da XXX , conduttrice della unità immobiliare di proprietà della società XXXX , giacché in contrasto con l’art. 1 del regolamento
condominiale. Tale previsione regolamentare dispone: “Lo stabile è destinato ad alloggi per abitazioni civili ed uffici, negozi, nonché studi professionali”. La deliberazione del 21 maggio 2012 aveva in
particolare deciso: “ I condomini, all’unanimità, escluso XXX (contrario), deliberano la loro ferma contrarietà a che attività di sala giochi, ristorante e/o locali pubblici con somministrazioni di
bevande o alimenti o comunque con apertura serale, cioè dopo le ore 20,00, indipendentemente dal fatto che l’apertura sia o favore di tutti ovvero a favore di iscritti e/o tesserati, vengano
posizionate nel proprio condominio, in quanto ciò costituirebbe violazione dell’art. 1 del Regolamento Condominiale…”.
Il thema decidendum atteneva alla portata di tale delibera: per la condomina attrice essa aveva comportato una modifica, assunta non all’unanimità, dell’articolo 1 del regolamento, avendo
inserito una ulteriore limitazione di destinazione delle unità immobiliari; per il Condominio si era, invece, così approvato un chiarimento, e non una modifica, della norma regolamentare, non potendo certamente rientrare una attività di “sala giochi” nella tipologia dei “negozi” che l’art. 1 del regolamento consentiva.
Per la Corte , la deliberazione approvata a maggioranza dall’assemblea del 21 maggio 2012, che dettò, stavolta specificamente, il divieto di adibire le unità immobiliari ad “attività di sala giochi, ristorante e/o locali pubblici con somministrazioni di bevande o alimenti o comunque con apertura serale…”, non rivestiva un valore interpretativo del previgente art. 1 del regolamento, giacché in realtà modificava il tenore testuale di quella norma anteriore, dettando un nuovo precetto vincolante, con il quale la consentita destinazione a “negozi” conosceva l’esplicita esclusione di alcune determinate attività commerciali.
Deve operare, quindi, il principio secondo cui la modifica di una clausola del regolamento, che limita i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, è valida solo se approvata con il consenso negoziale unanime dei partecipanti alla comunione, che deve essere manifestato in forma scritta, nel rispetto dell’art. 1350 n. 4 c.c.
